De la proposition du rapport Cosson-Daubresse à son inscription dans le débat parlementaire : cheminement législatif et nouvelles perspectives du statut de bailleur privé

En novembre dernier, nous évoquions le rapport Cosson-Daubresse qui, dans un contexte de crise du logement, proposait un plan de relance de l’investissement locatif privé en France. Par la reconnaissance d’un statut de bailleur privé, l’ambition était d’encourager la mise en location longue durée de logements d’habitation par les particuliers. Intégré au débat parlementaire dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026, ce sujet a fait l’objet de nombreuses contestations, avant que le Sénat et l’Assemblée nationale ne s’entendent finalement sur un compromis. Nous avons souhaité établir un récapitulatif des étapes du débat, de manière à fournir un aperçu global de la situation. 

Juin 2025 : remise du rapport Cosson-Daubresse au gouvernement

Le rapport demandé par la ministre du logement Valérie Létard, effectué par Mickaël Cosson, vice-président de la Commission du développement durable et de l’aménagement du territoire et Marc-Philippe Daubresse, ancien ministre et sénateur du Nord, est remis au gouvernement en juin 2025. La proposition initiale était essentiellement  un amortissement fiscal de 4 à 5% par an sur une période de 12 à 20 ans (selon version envisagée) dans le logement neuf comme dans l’ancien. 

Dans la perspective de stabiliser la fiscalité, le statut prévoyait également un abattement forfaitaire relevé à 50% (contre 30% initialement) pour les revenus générés par la location nue. En complément de la réforme fiscale, le dispositif préconisait aussi d’autres chantiers de travail : l’actualisation du décret des charges locatives récupérables, le renforcement des garanties loyers impayés ou encore une évaluation de l’encadrement des loyers devaient, en effet, s’intégrer aux leviers de politique publique.

Passage en Commission Mixte Paritaire (CMP) du 19 décembre 2025 : le Sénat favorable, l’Assemblée encore en retrait

Réunie 19 décembre dernier, la CMP a révélé plusieurs désaccords entre les deux chambres : le Sénat soutient la création de ce statut contrairement à l’Assemblée nationale, qui n’a pas proposé non plus d’alternative formalisée. Dans notre dernier article, nous évoquions d’ailleurs certains sujets de divergence, comme les types de biens concernés, la durée d’engagement ou encore les plafonds des loyers. (Lire aussi :  Statut du bailleur privé : une relance attendue en 2026 )

A ce stade, le statut de bailleur privé est alors mentionné uniquement comme une mesure sénatoriale.

15 janvier 2026 : une version renforcée du statut mais des fragilités sur le plan juridique 

Lors de la séance tenue à l’Assemblée le 15 janvier 2026, les députés ont adopté un amendement instaurant un amortissement fiscal renforcé pour les bailleurs privés par rapport au projet gouvernemental initial. Ainsi, les mesures finalement adoptées par l’Assemblée permettraient l’arrivée de 40 000 à 50 000 logements locatifs au lieu de 4000 à 5000, grâce à un taux d’amortissement clair et à des majorations de ce taux pour les loyers intermédiaires et sociaux.

Toutefois, le dispositif reste fragile juridiquement à ce stade et son adoption pourrait être accélérée par le gouvernement via l’article 49.3, limitant le débat parlementaire. 

Le statut de bailleur privé aujourd’hui : un compromis incitatif mais moins généreux 

Après l’adoption définitive du budget 2026 via le recours à l’article 49.3, le statut de bailleur privé repose désormais sur un amortissement fiscal encadré, applicable aux logements neufs et anciens, sous conditions de travaux, de plafonds de loyers et de durée minimale de location (9 ans).  les taux d’amortissement pour les logements neufs à loyer intermédiaires sont passés de 5 % à 3,5 %, et de 4 % à 3 % pour les logements anciens rénovés à loyer intermédiaire. 

En l’état, le statut de bailleur privé résulte d’un compromis, participant à la relance de l’investissement locatif tout en étant moins avantageux que la proposition initialement formulée par le rapport Cosson-Daubresse. Si le dispositif se restreint actuellement à une mesure fiscale, nous pouvons toutefois espérer l’élargissement de l’impact du dispositif, de façon à inciter davantage les particuliers à investir et répondre efficacement à la crise du logement. 

Par Morgane Gander et Thierry Mazet