Après s’être entendus sur l’importance de définir un statut de bailleur privé dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026, sénateurs et députés n’ont finalement pas réussi à s’accorder sur une version commune. En effet, la commission paritaire mixte du 19 décembre 2025 a finalement révélé l’impossibilité d’un accord entre les parlementaires, faisant ainsi échouer le projet à ce jour. Toutefois, nous espérons et pensons que le sujet est toujours d’actualité et qu’une entente sera possible, compte tenu de l’importance d’un tel statut pour le logement en France.
L’adoption du statut de bailleur privé : un projet soutenu par les deux chambres
Le 14 novembre 2025, le projet de reconnaître un statut de bailleur privé est adopté par l’Assemblée nationale. Dans la perspective d’encourager les particuliers à investir dans des logements locatifs, ce nouveau statut prévoit un amortissement fiscal entre 3,5% et 5,5% selon qu’il s’agisse d’un logement neuf à loyer intermédiaire, social ou très social. Le 30 novembre, ce même principe de reconnaissance de bailleur privé est également approuvé par le Sénat. Cependant, les parlementaires ne sont pas parvenus à aboutir à une version commune lors de la commission paritaire mixte du 19 décembre. En effet, sénateurs et députés n’ont pu se concilier sur des paramètres tels que les modalités exactes d’imposition et de déductions fiscales, les conditions précises d’application (types de biens concernés, durée d’engagement, plafonds des loyers…) ou encore le degré réel de son pouvoir incitatif. Là où l’Assemblée préconisait d’abord un dispositif financier attractif à dimension sociale, le sénat préférait un encadrement plus strict afin de limiter le coût budgétaire.
Un projet nécessaire dans un contexte de crise du logement
Dans un contexte de crise du logement où les investisseurs institutionnels se sont en grande partie retirés du marché de l’immobilier d’habitation et où les investisseurs particuliers ne souhaitent pas, jusqu’ici, revenir, on constate un effondrement notoire de l’offre locative en France. Découragés, entre autres, par les mesures d’encadrement des loyers et le coût des travaux rendus nécessaires par l’évolution du climat, les potentiels bailleurs renoncent à investir ou à proposer leur logement à la location, ce qui entraîne une pénurie de logements à louer. A ce titre, un rapport signé par le député Mickaël Cosson et le sénateur Marc-Philippe Daubresse a été remis au gouvernement en juin dernier, ( à lire aussi : Le rapport Cosson-Daubresse et l’amendement Jeanbrun : un tournant majeur pour les bailleurs privés) proposant des initiatives pour relancer l’investissement locatif.
Par ailleurs, le marché subit les effets des mises en location de courte durée (type Airbnb), qui réduisent dans certaines zones le parc disponible pour la location longue durée, ainsi que ceux des interdictions de louer des passoires thermiques. En ce sens, l’interdiction progressive de louer les logements classés G (en vigueur depuis 2025, puis F en 2028, E en 2034) conduit nombre de bailleurs à préférer la vente à la réalisation de travaux. Dans ce contexte, les amortissements des travaux, significatifs pour la bourse des particuliers, à prévoir dans un vrai statut de bailleur privé constitueraient un levier puissant pour favoriser l’offre locative en France.
Conscients de la conjoncture actuelle, et malgré les points de discorde susmentionnés, l’ensemble des négociateurs s’accorde sur la nécessité de ce statut pour donner une nouvelle impulsion au marché du logement et redynamiser le secteur. De fait, cette situation impose de trouver une entente commune pour définir un dispositif réellement incitatif pour les investisseurs.
Un dispositif à ajuster plutôt qu’à abandonner : les perspectives 2026
Le projet n’a donc pas échoué pour son principe, mais pour cause de déséquilibre politique et économique dans sa mouture initiale. En l’état actuel, la reconnaissance du statut de bailleur privé n’est donc pas définitivement compromise mais plutôt en incubation, en attente d’ajustements. En ce sens, un retour du débat parlementaire est probable dans le courant du premier trimestre 2026, de manière à rendre le statut attractif pour les investisseurs particuliers et institutionnels. En effet, des évolutions précises sur certains paramètres permettraient d’équilibrer ce nouveau projet tout en préservant sa dimension sociale revendiquée par l’Assemblée. Une mouture commune permettrait alors d’aboutir à un texte incitatif pour les acteurs du marché.
En définitive, la reconnaissance de ce statut n’aurait rien d’un “cadeau” aux propriétaires. Sans omettre le caractère profitable et lucratif du dispositif, il s’agit ici davantage d’un véritable accord entre l’Etat et les investisseurs, qui répond également à la forte demande de logements locatifs. Il nous semble indispensable qu’un tel statut soit défini dans la loi afin de relancer le marché locatif français. Gageons que les politiques sauront se mettre d’accord au plus vite dans l’intérêt du peuple français.
Par Morgane Gander et Thierry Mazet
