Dans un contexte de pénurie de logements, Emmanuel Grégoire annonce la remise de 100 000 biens inoccupés sur le marché parisien. Décryptage des principaux leviers de cette lutte contre la vacance et de leur faisabilité. 

En dépit de ses attraits incontestables, Paris connaît une baisse significative de la population depuis ces dix dernières années ; 2 190 305 habitants en 2016 et 2 103 778 en 2026, soit plus de 86 000 résidents perdus en une décennie. Si cette décrue s’explique en partie par des facteurs strictement démographiques, elle est essentiellement liée à l’augmentation des logements vacants. En 2020, les données de l’APUR et de l’INSEE recensaient 128 000 logements vacants, et 137 000 en 2022. En y ajoutant les résidences secondaires et les logements occasionnels, Paris comptait déjà près de 262 000 logements inoccupés cette même année, un chiffre probablement en hausse aujourd’hui. 

Sur un marché déjà tendu, la baisse du nombre de résidences principales participe nettement à la hausse des loyers, ce qui contraint les classes moyennes et populaires à quitter massivement la capitale. Pour endiguer partiellement le phénomène, Emmanuel Grégoire mise sur la réintégration de 100 000 logements au parc résidentiel parisien. 

Dans la continuité de la politique d’Anne Hidalgo, le nouveau maire de Paris projette plusieurs mesures pour lutter contre les logements vacants. Si cette politique suppose des sanctions financières et un renforcement important du cadre juridique pour les propriétaires, nous sommes toutefois certains qu’elle représente également un levier de valorisation de leur patrimoine, de manière à retrouver un revenu pérenne dans un marché concurrentiel. 

Doublement de la taxe des logements vacants  

Depuis 2023, la taxe sur les logements vacants (TLV) est de 17% de la valeur locative du bien la première année de vacance, et de 34% à partir de la deuxième. Emmanuel Grégoire reprend la logique d’Anne Hidalgo et prévoit de remplacer la TLV par la Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH), en faisant passer ces taux à 30% puis 60% à partir de 2027. Le nouveau maire souhaite appliquer cette mesure à l’ensemble des logements vacants, y compris résidences secondaires et PDLS (propriétaires disposant de logements sous‑occupés), en ciblant les maxi‑propriétaires possédant plus de cinq logements vacants. 

Si cette mesure est techniquement réaliste, son efficacité dépendra néanmoins de la réaction des propriétaires, et de leur arbitrage entre paiement de la taxe et remise en location. A ce titre, nous encourageons vivement les détenteurs d’un bien vacant à réfléchir dès maintenant à sa remise sur le marché, afin d’en préserver la rentabilité. En cas de succès de cette mesure, la mairie de Paris évalue le nombre de logements vacants remis sur le marché à environ 20 000, soit un quart des 100 000 logements visés. Dans ce cadre, nous proposons un accompagnement  sur mesure, et vous aidons à transformer une contrainte fiscale en opportunité patrimoniale. 

• Encadrement des résidences secondaires 

Là où Anne Hidalgo avait déjà augmenté la pression fiscale sur les résidences secondaires, notamment par la majoration de 60% de la taxe d’habitation les concernant et le renforcement du cadre juridique des meublés touristiques, Emmanuel Grégoire va plus loin et annonce la création d’une “brigade de protection du logement”. En lien avec les autorités compétentes, ce dispositif sera chargé d’agir contre différentes problématiques, comme les habitats insalubres, le non-respect de l’encadrement des loyers mais aussi les meublés touristiques illégaux, les logements vacants ou occupés moins de six mois par an. 

Quant aux constructions de nouvelles résidences secondaires, elles seront également encadrées par le PLU bioclimatique, adopté fin 2024 : dans certains secteurs, les logements neufs devront être réservés à la résidence principale, ce qui limitera les usages en résidence secondaires et de fait, les meublés touristiques. 

Là encore, si ces mesures sont techniquement réalisables, elles se heurtent à certaines limites, comme le coût opérationnel et la capacité encore incertaine de la Ville à les réaliser de manière efficace. La brigade de protection du logement prévue par le nouveau maire devrait en effet pouvoir mener des opérations de contrôle et faire appliquer des règles déjà existantes, mais sa portée dépendra des moyens réellement déployés. 

• Aide à la rénovation énergétique : une opportunité pour les propriétaires

Exclus du parc locatif depuis janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) font l’objet d’une vacance subie, et sortent durablement du marché faute de rénovation rentable. Quant aux classes F, il sera interdit de les louer à partir de janvier 2028. Pour remettre ces biens sur le marché, Emmanuel Grégoire veut accélérer les projets de rénovation dans la capitale. Si la Ville de Paris soutient déjà les travaux de rénovation via des dispositifs comme Eco-Rénovons-Paris + et Ma Prime Rénov’, le nouveau maire pourrait en renforcer la portée, de manière à en faire un véritable levier de remise sur le marché. Pour les propriétaires concernés, ces mesures offrent de véritables opportunités de reprise de leur activité locative, tout en sécurisant et en rentabilisant leur patrimoine. 

• Réquisitions des logements vacants depuis plus de 5 ans 

Pour lutter contre la spéculation immobilière, le nouveau maire annonce vouloir procéder à la réquisition des logements vacants depuis plus de cinq années consécutives. Relevant d’une compétence de l’Etat et non de la mairie, ce type de procédure sera possible uniquement sur intervention du préfet et devra répondre à une urgence sociale avérée. Les collectivités peuvent repérer les biens concernés et participer au lancement d’une procédure, mais la Ville ne dispose pas d’un pouvoir autonome en la matière. Outil d’ultime garantie du droit au logement, la réquisition est temporaire et le propriétaire garde la pleine propriété de son bien. Il est important de rappeler que cette mesure cible rarement les “petits bailleurs” ou bailleurs individuels, et ouvre systématiquement le droit à une indemnisation. 

En définitive, le programme d’Emmanuel Grégoire poursuit les démarches d’Anne Hidalgo en matière de logement, dans une logique plus offensive et plus segmentée. Moins dans une volonté de rupture avec sa prédecesseure que d’intensification d’une politique déjà existante,  le nouvel édile projette des mesures strictes en faveur du respect du droit au logement, tout en protégeant les propriétaires et les bailleurs privés. Au-delà de ses dimensions coercitives, la stratégie d’Emmanuel Grégoire donne une nouvelle impulsion. Favorable à la réhabilitation d’actifs sous exploités, cette dynamique incitative devrait permettre à de nombreux propriétaires de valoriser leur bien, et de sécuriser leurs revenus sur la durée. 

Par Morgane Gander