En dépit de quelques ajustements, la rentabilité locative en France est mise à mal par plusieurs paramètres fiscaux. Néanmoins, le marché locatif continue d’offrir de belles opportunités pour les propriétaires qui acceptent de s’adapter aux nouvelles dynamiques du secteur. 

Si la location meublée et de courte durée a séduit de nombreux propriétaires en raison des avantages économiques et pratiques qu’elle présente, la demande croissante de logements à l’année permet à la location nue de remonter dans la course. 

Une évolution historique des prix et des revenus

Jusque dans les années 2000, les prix de l’immobilier augmentaient proportionnellement aux revenus des Français. Au cours des 25 dernières années, les prix du marché ont presque doublé alors que le revenu brut moyen a tendance à stagner et n’a augmenté que de 30%. 

La concentration des activités dans les centres urbains a mené à une hausse des prix significative et les taux d’intérêt très bas ont encouragé les achats immobiliers en grand nombre, réduisant ainsi la rentabilité locative. 

Cependant, la remontée des taux permet une inversion progressive de la tendance, et de nouvelles possibilités pour les investisseurs prudents. En effet, si la rentabilité locative s’érode dans les grandes villes, elle reste correcte voire élevée dans des territoires, notamment les villes moyennes où la demande excède largement l’offre. De plus, un entretien régulier et une  gestion optimisée augmentent les rendements et sécurisent la mise en location. 

Une rentabilité mise à l’épreuve, mais pas condamnée

Si plusieurs facteurs affectent la rentabilité locative (hausse des prix, travaux DPE obligatoires, encadrement strictes…), ces évolutions ont aussi d’autres effets vertueux sur le long terme. 

A titre d’exemple, les obligations de rénovation énergétique pour les logements anciens et la nouvelle norme RE2020 entraînent des dépenses immédiates mais qui visent également à faire baisser la consommation énergétique dans les logements neufs, ce qui représente  des avantages en termes de performance du logement, d’attractivité pour les locataires et de valorisation à la revente.

Anticiper ces transformations permet de consolider la valeur patrimoniale de son bien et de se positionner avec stratégie sur un marché compétitif (sélectif?).

Location nue ou meublée : deux stratégies complémentaires

Plus ancienne, plus stable et plus simple à gérer, la location nue intéresse pour l’instant davantage les propriétaires. En effet, sur 5,9 millions de foyers fiscaux déclarant des revenus locatifs, 4,8 millions sont en location nue. 

Moins avantageuse fiscalement que la location meublée, elle offre toutefois une plus grande sécurité locative et une gestion simplifiée, notamment avec des locataires plus stables.

Si l’on ne peut nier les atouts de la location meublée tels que la souplesse, la meilleure rentabilité brute et un cadre fiscal avantageux, combiner cette approche avec celle de la location nue (par exemple une location meublée longue durée) permet d’optimiser les rendements tout en répondant de manière plus globale à la demande sociétale de logements.

Vers un nouvel équilibre entre fiscalité et attractivité

Pour rééquilibrer les régimes entre location nue et location meublée (et notamment pour encadrer la location meublée touristique), deux mesures principales ont été mises en place : la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 et la loi de finances pour 2025. Ces textes ont notamment abaissé l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés (passage de 50 % à 30 %, avec un plafond de recettes ramené à 15 000 €) et réduit l’abattement pour les meublés classés (passage de 71 % à 50 %).

Bien qu’une partie de ce cadre légal touche d’abord la location de courte durée touristique, ces évolutions pèsent sur la rentabilité des investissements locatifs et peuvent créer une pression supplémentaire sur la location de longue durée. Cependant, la demande locative poursuit une croissance certaine, et le rapport Daubresse-Cosson remis au gouvernement souligne la nécessité de mesures fiscales concrètes pour concilier protection des locataires et attractivité de l’investissement locatif. 

Une demande structurelle et durable

Malgré les contraintes actuelles et les évolutions mentionnées, la demande de logement longue durée est donc forte, notamment dans les villes moyennes et les territoires avec une forte activité économique, ce qui doit donc rassurer les propriétaires ou les futurs investisseurs sur la pertinence de cet investissement. A ce titre, la considération de certains paramètres tels que la performance énergétique du bien, l’emplacement géographique et la capacité à tirer le meilleur parti d’un patrimoine résilient participent à une stratégie d’investissement solide et durable. 

Bien que certains aspects de la conjoncture puissent la rendre dissuasive, le marché locatif français n’est pas en déclin mais en transition. Les dernières réformes administratives et fiscales encouragent une approche à la fois stratégique et durable, dans la perspective de favoriser autant les intérêts des investisseurs que la stabilité des locataires. La mise en location longue durée reste donc un placement sûr et solide, riche de sens et gage de stabilité économique.  

Par Morgane Gander