Après presque 25 ans d’application du PLU, la Ville de Paris a voté un PLU bioclimatique fin 2024, de manière à répondre au mieux aux enjeux environnementaux. Focus sur ce changement de paradigme qui rend la capitale plus verte, mais qui contraint les possibilités en termes de projets immobiliers.

Depuis la loi du 13 décembre 2000, le PLU remplace les POS (Plans d’occupation des sols). Il s’agit de l’ensemble des règles qui régissent un projet d’urbanisme et d’aménagement du territoire au sein d’une commune ou d’un groupement de communes. Ce PLU installe dans l’urbanisme parisien les principes de développement durable tout en répondant aux besoins en termes de logement, d’équipements publics et d’activités économiques. En juin 2006, un premier PLU “classique” est alors adopté pour la ville de Paris. Après de nombreuses modifications tout au long de son application, le Conseil de Paris adopte finalement un PLU bioclimatique en fin d’année 2024, et c’est sur ces nouvelles perspectives que nous avons choisi de vous éclairer. 

Du PLU au PLU bioclimatique : la végétalisation à l’épreuve de la rentabilité 

Là où le PLU initial organise la croissance urbaine, dans une logique de construction et de densification, le PLU bioclimatique vise au contraire à limiter la bétonisation et à verdir les espaces de la ville, de manière à l’adapter au mieux aux changements climatiques. Entré en vigueur début 2025, ce récent dispositif commence à porter ses fruits dans le décor de la capitale, avec son lot d’avantages et d’inconvénients.

Végétalisation, pleine terre et pastillage : des effets lourds pour les propriétaires

Parmi ces nouvelles normes qui régentent l’aménagement de la ville, l’un des exemples les plus significatifs est sans doute la définition de nouveaux standards pour les espaces verts. En effet,  sur les surfaces constructibles de plus de 150m² , au moins 65% du sol doit rester naturel pour y faire pousser des arbres ou des plantes diverses. Si ces mesures contribuent indéniablement à l’amélioration du cadre de vie dans la capitale, elles ont cependant des retentissements sur les possibilités de construction. Cette contrainte structurelle entraîne une perte de la surface construite mais se pose toutefois la question de savoir si cela correspond nécessairement à une baisse de la rentabilité du programme.

Une incertitude supplémentaire pour les propriétaires et les investisseurs ?

Par ailleurs, ce PLU bioclimatique amène la notion de pastillage de bâtiments sur la carte par la mairie, soit le marquage des immeubles ou terrains susceptibles d’être concernés par des mesures d’utilité publique. Cela complique la réalisation de certains projets, en termes de constructibilité mais aussi d’optimisation des logements existants. Si vous êtes propriétaire d’un immeuble pastillé, qu’il s’agisse d’un immeuble de bureaux ou d’habitation, il est possible que celui-ci soit soumis à des obligations spécifiques ; il peut s’agir de l’intégration d’un certain pourcentage de logements sociaux, variable en fonction des secteurs, ou des infrastructures publiques, ce qui pourrait affecter sa rentabilité et sa valorisation patrimoniale.

En ce qui concerne les immeubles tertiaires pastillés de plus de 4500m2, les prochains travaux de réhabilitation lourde les concernant devront y intégrer au moins 10% de logements d’habitation. Pour rendre compte de la progression de ce protocole, on peut noter que la capitale comptait 400 immeubles pastillés en 2006, et qu’il y en a environ 1000 aujourd’hui. Pour ce qui est de la surface d’espace vert par habitant, elle est actuellement de 8,6m2 (en intégrant les bois de Boulogne et de Vincennes), et l’objectif du PLU est de la faire passer à 10m2 d’ici 2040/2050. Cela signifie que 2,9% de la surface de la ville devront être transformés en espaces verts. Bel objectif ! 

En dépit des contraintes que cela représente, ces obligations auront des effets positifs sur la ville, en y amenant plus d’habitants sans la densifier davantage par la construction de tours ou d’immeubles en béton de grande hauteur.

Réhabilitation : entre opportunité et contrainte

Afin de limiter la bétonisation et l’exploitation du foncier, la priorité est donnée à l’existant, ce qui signifie que les projets urbains doivent davantage reposer sur un principe de réhabilitation que de construction neuve. Parmi les projets de rénovation ayant déjà permis de convertir des immeubles de bureaux en logements, on trouve par exemple un ancien bâtiment d’entreprise situé rue Boissonade, qui comprend désormais 20 logements. Dans le cadre de l’Appel à Projets Urbains Innovants lancé par la Ville de Paris, d’autres chantiers sont en cours : l’ancien siège de l’AP-HP, avenue Victoria et l’ancien garage Renault du quai de Grenelle.

Un nouvel équilibre pour les investisseurs 

Du point de vue de l’investissement, ces transformations encadrées par le PLU bioclimatique constituent alors un équilibre délicat entre contraintes et opportunités. 

En raison de ces nouvelles règles, les coûts de construction sont en hausse, et les prix de sortie seront donc potentiellement plus élevés. Et pour ce qui est des immeubles en réhabilitation, une distinction tend à s’opérer entre les immeubles pastillés, soumis à des contraintes supplémentaires, et les non pastillés, qui bénéficient d’une plus grande liberté d’exploitation. 

En définitive, le nouveau protocole mis en place par le PLU bioclimatique répond plutôt efficacement aux enjeux de transition, tant sur le plan social que sur le plan énergétique. Les forêts urbaines se multiplient, les sols sont protégés et la mixité sociale s’accentue. Conformément à notre éthique responsable, nous nous en réjouissons, tout en rappelant que ces nouvelles prescriptions complexifient l’arbitrage entre conformité et rentabilité. Conscients des obstacles que représentent ces nouvelles normes pour les propriétaires et les investisseurs, nous sommes toutefois confiants dans le fait que ces derniers parviendront à saisir les leviers de création de valeur que promettent les élus à l’origine de ce dispositif. En effet, au-delà des questions de rentabilité, force est de constater que ce PLU bioclimatique accroît l’attractivité de la capitale. En devenant une ville plus verte pour mieux s’adapter aux réchauffement climatique, Paris continue d’attirer des habitants et des investisseurs, ce qui améliore la valeur patrimoniale de vos biens. 

Morgane Gander et Thierry Mazet

Image : Immeuble parisien végétalisé –  Crédit : Michel Denancé/Triptyque Architecture/ Philippe Starck W