Dans le contexte de crise historique que traverse le marché du logement, une baisse significative des investissements locatifs est mise en lumière par le récent rapport remis au gouvernement. Quelles sont les conséquences de cette situation pour les locataires, les bailleurs et le secteur du logement en France dans son ensemble ? Cet état des lieux se base sur les analyses et recommandations de ce document pour comprendre l’ampleur de la crise et ses impacts.

Un contexte économique et fiscal décourageant  

L’investissement locatif connaît une crise d’ampleur inédite. Si la conjoncture économique dans son ensemble est peu favorable à l’investissement, notre système fiscal pénalise lui aussi fortement les transactions, dans le neuf comme dans l’ancien. De ce fait, la commercialisation de logements est en baisse, ce qui génère  d’importantes conséquences sur le parcours résidentiel des Français. 

Investir dans la pierre, c’est une manière de se constituer un patrimoine, et mettre son bien en location permet par exemple de générer un complément de retraite, une épargne à long terme, ou encore de loger son enfant pendant ses études.  Quelle que soit la finalité, et contrairement aux stéréotypes souvent établis sur le sujet, l’investissement locatif n’est pas réservé aux ménages les plus aisés. En effet, les propriétaires bailleurs paient environ 20 % d’impôts sur leurs revenus locatifs, ce qui est nettement moins que les taux les plus élevés de l’impôt sur le revenu.

Propriétaires bailleurs : un rôle social souvent oublié 

Au-delà des avantages lucratifs et individuels pour les propriétaires, la mise à disposition de logements à la location relève aussi d’une question sociale. En effet, un ménage français sur 4 vit dans un logement locatif privé, soit un quart de la population. Dans la mesure où l’offre d’habitations disponibles à la location dépend de la disposition des propriétaires disposés à louer leur bien, ces derniers jouent un rôle essentiel dans le parcours résidentiel des français. 

Transactions et chantiers en chute libre 

Or, la construction est en baisse constante depuis 2023, malgré la sortie de la crise sanitaire. En 2024, 329 200 logements ont été autorisés à la construction et 284 000 ont été mis en chantier, ce qui correspond à 30% de moins qu’en 2023.  Les chiffres n’ont jamais été aussi bas depuis les années 1950 et cet effondrement se poursuit, dans le sens où de moins en moins de logements neufs sont réservés. En effet, le premier trimestre 2025 compte seulement 2448 réservations dans le neuf, ce qui laisse présager 10 000 de moins en 2025 qu’en 2024. 

En ce qui concerne les transactions dans l’ancien, elles sont à leur plus bas niveau depuis 2013 : en 2024, le marché en compte environ 845 000, soit 250 000 de moins par rapport à 2019 et 400 000 de moins qu’en 2021. Qu’il s’agisse du neuf ou de l’ancien, cette chute alarmante s’explique essentiellement par une hausse des taux d’intérêt, qui réduit considérablement le pouvoir d’achat des ménages accédant à la propriété et une hausse des coûts de construction.

Vers une pénurie locative généralisée ?

En conséquence, le parcours résidentiel des français s’avère de plus en plus complexe. Moins il y a de propriétaires prêts à investir, moins il y a de production neuve, y compris celles qui sont destinées à des logements sociaux. Pour cause du retrait massif des investisseurs, la commercialisation est insuffisante, et les propriétaires se tournent de plus en plus vers des mises en location de courte durée, moins risquées et souvent plus rentables. De ce fait, il est de plus en plus difficile de trouver un logement à louer, ce qui pousse de plus en plus de ménages à faire une demande de logement social.

Relancer le secteur : un impératif économique et social 

Dans le climat économique actuel, rien ne laisse présager une amélioration significative du marché. Dans le neuf comme dans l’ancien, les ventes sont en baisse constante et seule une aide importante apportée au secteur permettrait d’envisager une reprise des transactions et de la construction. En effet, il s’agirait  non seulement de simplifier la mise en location pour les propriétaires, mais également de reconnaître le rôle clé qu’ils jouent dans l’accès au logement des Français. Pour ce faire, la reconnaissance du statut d’investisseur privé et la dépénalisation fiscale participeraient à relancer la prospection par les promoteurs et à encourager les propriétaires à louer leurs biens. 

Source : rapport Cosson-Daubresse (juin 2025) 

Par Morgane Gander